Применение ст.222 ГК при разделе недвижимого имущества
Уважаемые посетители сайта, хочу предоставить некоторый обзор по положениям ст.222 ГК РФ с комментариями.
Мотивацией к созданию этого материала служит тот факт, что многие люди которые столкнулись с разводом и дальнейшем разделом недвижимого имущества, начинают искать в сети информацию — судебную практику, консультации специалистов.
При многочисленном количестве юридических форумов, блогов, и т.п. ресурсов, нет ни каких развернутых комментариев по разделу объектов капитального строительства — построенных или реконструированных загородных домов, коттеджей (в разной степени готовности), которые не зарегистрированы в кадастре, но которые подлежат разделу между супругами, как до бракоразводного процесса, так и после.
Я лично столкнулся с такими поисками, и нашел только несколько людских обращений, целью которых было высветить свое положение в свете ст.222 ГК, и к ним какие то жалкие ориентации спецов, а оценить свое положение является приоритетом.
Жизненных комбинаций может быть множество:
- находясь в браке супруги построили дом на земле одного из супругов, но не регистрировали его;
- находясь в браке супруги реконструировали имеющийся у одного супруга дом (очень сильно потратились);
- находясь в браке супруги реконструировали дом, но немного вышли за пределы своего участка;
- находясь в браке супруги реконструировали дом, его не регистрировали, и в итоге у них произошел развод;
Люди которые столкнулись с такой ситуацией, и которые понимают, что нужен раздел данной недвижимости, иначе останутся под забором — являются очень сильными людьми. И они еще не понимают, какой рюкзак им с Верхов предназначен.
При данных комбинациях в первую очередь возникает главный вопрос — подлежит ли объект сносу (демонтажу).
Если инициатор начинающегося процесса подготовки к разделу (как правило один из супругов не являющийся собственником) уверен, что возведенный объект 100% является технически правильным, то можно идти дальше.
С чего начинается стандартный процесс?
1. Бывший супруг не редко обращается в БТИ за проведением инвентаризации, но т.к. он не является собственником земельного участка ни реконструированного дама, ему отказывают.
2. Обращается к юристам, которые зачастую некомпетентны в таких вопросах, особенно на периферии. Те начинают делать умные лица, копаться в нормативных актах, и предлагать обращаться в суд, т.к. некоторые положения, которые обязывали собственника зарегистрировать реконструированный дом, просто упразднены с 2016 года.
3. Многие инициаторы не ориентированы обращаться к юристам и начинают самостоятельно производить действия, что бы иметь на руках документы для подачи иска о разделе недвижимого имущества:
а). Обращение в агентство недвижимости (они производят рыночную оценку).
б). Обращение в независимое БТИ (как правило у таких контор есть ОКВЭД).
Если собственник домовладения проживает в другом месте, значит инициатор движения без скандалов будет иметь на руках и ОТЧЕТ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, и ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ.
Акцент то делается на значительные финансовые вложения, которые были потрачены на строительство или реконструкцию.
Если же собственник проживает в спорном домовладении, то без предварительного обращения в суд не получится, а пока в суде будут рассматривать обращение истца, то ответчик может сделать так, что объект будет признан опасным для жизни, и будет подлежать сносу. (А все затраты на проведение назначенной судом строительно-технической экспертизы будут напрасными).
4.Далее инициатор обращается с иском в суд, ответчик естественно сопротивляется, и подает встречный иск, о приведении реконструированного дома в первобытный вид (основанием может служить, что реконструкция проводилась без согласия собственника), и тут ситуация будет рассматриваться в соответствии с ст.222 ГК и ст.51, ч.17 Градостроительного Кодекса.
При таком раскладе начинается сбор доказательств.
В результате могут быть два варианта: суд первой инстанции признает в качестве доказательств и Тех.Паспорт БТИ, и Отчет рыночной стоимости, и производит раздел. Вариант второй: суд назначает проведение строительно-технической экспертизы, и на основании ее Заключения принимает решение.
Рассмотрение дела в свете ст.222 ГК в апелляционной инстанции
Далее процесс раздела спорного дома может быть еще увлекательным, т.к. обычно это происходит при интенсивном сопротивлении ответчика, если вложены существенные суммы в реконструкцию или строительство.
Ответчик обращается в апелляционный суд с жалобой, в которой приводит доводы, что судья неправильно разделил доли (допустил существенные ошибки в применении норм материального права), или же ставит под сомнение результаты экспертизы, предлагая альтернативу, или без таковой.
Не редко коллегия судей апелляционной инстанции купили свои дипломы за сало ( или с рождения имеют на челе печать недоразвитости), и они совершенно плавают в вопросах рассмотрения таких ситуаций в соответствии с положениями ст.222, а также если еще вопрос касается категории земельных участков- ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ.
Если повезет, и попадется хоть один судья с уровнем интеллекта, который позволяет разобраться в этих категориях и увязать с ними положения ст.222, то решение суда первой инстанции может быть незначительно изменено, или оставлено без изменений. Если будет преобладать тупость суда и нежелание брать на себя ответственность, то решение суда может быть отменено и возращено в суд первой инстанции.
Ситуаций может быть множество.
Чтобы высветить свое положение в положениях ст.222 ГК нужно рассматривать каждый индивидуальный случай.
Если Вы столкнулись с таким обстоятельства и нуждаетесь в получении конкретной оценки своему положению, то Вы можете обратиться за консультацией к нам.
Статья 222 ГК РФ
Сама статья 222 очень интересная, но ее можно трактовать и в плюс и минус:
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
Использование самовольной постройки не допускается
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
